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Notion de densité significative d’un secteur et définition d’un village au sens de L.121-8 du code de l’urbanisme

Une parcelle s’ouvrant au Nord et au Sud sur des parcelles vierges de toutes constructions, séparée du bourg par des parcelles également vierges de toutes constructions sur 300 mètres, et s’insérant au sein d’un secteur composé d’une quinzaine de constructions, n’est pas située dans un secteur caractérisé par une densité significative de constructions. Un tel secteur ne peut, au surplus, être regardé comme un village au sens des dispositions de l’article L.121-8 du Code de l’Urbanisme, faute de services publics ou de commerces existants, ou ayant existé.

Monsieur C. avait pour projet de diviser le Nord de sa parcelle pour y construire 3 maisons à usage d’habitation. Le Maire de la Commune de H. s’est opposé à cette demande, au motif que ce projet était situé dans une zone d’urbanisation diffuse, éloignée de toute agglomération ou village existant et ne constituant pas un hameau nouveau intégré à l’environnement. Les Premiers Juges avaient confirmé la légalité de cette décision.

Monsieur C. a formé appel de cette décision. Les Juges d’Appel ont également confirmé la légalité de cette décision, retenant, notamment, qu’une parcelle s’ouvrant au Nord et au Sud sur des parcelles vierges de toutes constructions, séparée du bourg par des parcelles également vierges de toutes constructions sur 300 mètres, et s’insérant au sein d’un secteur composé d’une quinzaine de constructions, n’était pas située dans un secteur caractérisé par une densité significative de constructions. Ils ont ajouté que ce secteur ne pouvait être regardé comme un village au sens des dispositions de l’article L.121-8 du Code de l’Urbanisme, faute de services publics ou de commerces existants, ou ayant existé.

CAA NANTES, 10.01.2020, n° 19NT00343

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Notion de constructions nouvelles/existantes et extension

Le projet, par l’ampleur des modifications apportées à la construction existante, qui est entièrement transformée, à l’exception de son mur pignon nord, ne présente pas de caractère subsidiaire par rapport à la construction existante.

Par une requête enregistrée le 2 août 2017 Madame P a sollicité du Tribunal Administratif de VERSAILLES l’annulation d’un arrêté du Maire refusant de lui accorder un permis de construire pour l’extension et la surélévation d’une maison à usage d’habitation ainsi que la démolition d’un garage.

Par Jugement n°1705493-3 du 6 décembre 2019, le Tribunal Administratif de VERSAILLES relève que le projet consiste, d’une part, en la démolition du garage et d’autre part en l’extension de la maison existante vers le sud et l’est tout en la rehaussant d’un étage pour la porter à une hauteur de 9,80 mètres au faîtage. Il relève également que le sens de la construction serait modifié, que la surface plancher serait augmentée de plus de 222% et l’emprise au sol de 136,5%.

En conséquence, le Tribunal a estimé que le Maire n’avait commis aucune erreur de droit ni d’appréciation en considérant que le projet ne constituait pas l’extension d’une construction existante mais une construction nouvelle.

TA VERSAILLES, 06.12.2019, n°1705493-3

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Délai de validité d’un arrêté portant sur un permis de construire

La charge de la preuve de l’interruption des travaux depuis plus d’un an incombe à celui qui se prévaut de cette interruption et sont en ce sens insuffisants, la production de photographies et d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice.

Par deux requêtes enregistrées les 25 et 31 juillet 2019, Monsieur et Madame H. ont sollicité l’annulation de deux arrêtés portant transferts de permis de construire délivrés le 06 novembre 2019 au motif que ces deux autorisations d’urbanisme étaient caduques.

Par Jugement n°1900770 & n°1900771 du 04 décembre 2019, le Tribunal Administratif de Caen a estimé que la réalisation, par le pétitionnaire initial, des fondations des deux projets d’habitation et pour l’un d’entre eux, la mise en œuvre d’une dalle en béton et le commencement des maçonneries des murs étaient d’une importance suffisante pour regarder les constructions comme « entreprises » au sens des dispositions de l’article R. 424-17 du Code de l’Urbanisme.

Sur la prétendue interruption des travaux depuis plus d’un an, le Juge Administratif a rappelé que la charge de la preuve incombait à celui qui se prévalait d’une telle interruption et qu’en l’espèce, les photographies et le procès-verbal de constat d’huissier de justice produits par les requérants étaient insuffisants.

Partant, le Tribunal Administratif de Caen a jugé légal les deux arrêtés portant transferts des deux permis de construire délivrés le 06 novembre 2019 et a, en conséquence, rejeté le recours pour excès de pouvoir introduit par Monsieur et Madame H.

TA CAEN, 04.12.2019, n°1700770 & n°1700771

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Délivrance des autorisations d’urbanisme sous réserve des droits des tiers

Délivrance des autorisations d’urbanisme sous réserve des droits des tiers

Les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers et ont uniquement pour objet de sanctionner le respect des règles d’urbanisme, de sorte que l’invocation de moyens relatifs à la délimitation des propriétés et à l’existence de servitudes de vue est inopérante.

Monsieur R. a déposé en Mairie de S. un dossier de déclaration préalable portant sur la construction d’une terrasse au-dessus d’un garage existant et la transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre.

Le Maire de S. ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable.

Madame L., voisine immédiate du projet, conteste la légalité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable et invoque pour ce faire le moyen tiré de ce que les limites et dimensions du terrain d’assiette du projet n’ont pas été attestées par un acte de propriété ni validées par un géomètre-expert, et le moyen tiré du défaut de production de la copie du contrat ou de la décision judiciaire relatifs à l’institution d’une servitude de vue et de droits de passage.

Le Tribunal Administratif de CAEN écarte ces moyens comme étant inopérants en rappelant que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers et ont pour objet de sanctionner le respect des seules règles d’urbanisme.

TA CAEN, 21.11.2019, n° 1802666

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Construction d’annexes ou extensions en zone N et secteurs de taille et capacité limitées (STECAL)

Le règlement de la zone N d’un PLU qui ne précise pas les conditions de hauteur, d’implantation, d’emprise et de densité des extensions ou annexes n’est pas illégal de ce seul chef dans la mesure où la mise en œuvre de STECAL en application des dispositions de l’article L. 123-1-5 du Code de l’Urbanisme est une faculté laissée aux auteurs de PLU et non une obligation.

Par une requête enregistrée le 16 novembre 2018, Monsieur T. a sollicité l’annulation de l’arrêté en date du 12 juillet 2018 par lequel le Maire de la Commune de S. a refusé de lui délivrer un permis de construire un local technique sur sa parcelle de terrain située en zone N du PLU au motif que le règlement de la zone N du PLU ne précise pas tous les critères requis par l’article L. 151-12 du Code de l’Urbanisme pour permettre la construction d’annexes d’habitations en zone N.

Par Jugement n°1802723 du 21 novembre 2019, le Tribunal Administratif de Caen a confirmé la légalité de cet arrêté au motif que les dispositions applicables à la zone N du règlement du PLU ne précisaient pas les conditions d’implantation, de hauteur, d’emprise et de densité des annexes autorisées en méconnaissance des dispositions de l’article L. 151-12 du Code de l’Urbanisme de sorte que le Maire se devait d’écarter l’application des dispositions insuffisantes de l’article N2 du règlement du PLU.

Cette insuffisance des dispositions de l’article N2 n’est pas susceptible d’emporter l’illégalité du règlement du PLU dans la mesure où les dispositions de l’article L. 123-1-5 du Code de l’Urbanisme n’imposent la précision des conditions d’implantation, de hauteur, d’emprise et de densité des annexes autorisées en zone N uniquement dans les cas où les auteurs du PLU ont fait le choix d’identifier des STECAL.

L’identification des STECAL étant une faculté et non une obligation imposée par le Code de l’Urbanisme, le règlement de la zone N du PLU de la Commune de S. n’est pas illégal du fait de son absence de précisions des conditions d’implantation, de hauteur, d’emprise et de densité des annexes et des extensions dans la mesure où les documents du PLU ne prévoient aucun STECAL.

Partant, le Tribunal Administratif de Caen a jugé légal l’arrêté de refus de permis de construire critiqué et a, en conséquence, rejeté le recours pour excès de pouvoir introduit par Monsieur M.

TA CAEN, 21.11.2019, n°1802723

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Refus d’un permis de construire pour un immeuble d’habitation

Recours en annulation contre un permis de construire pour un immeuble d’habitation et obligation de notification du recours en annulation à la commune et au pétitionnaire, dans le délai de 15 jours à compter de l’enregistrement de la requête

Défaut de production par les requérants des justificatifs de la notification du recours contentieux au pétitionnaire et à la commune, exigée par l’article R.600-1 du code de l’urbanisme

Par une requête enregistrée le 26 novembre 2018, Monsieur K. et d’autres requérants, tous voisins du projet de construction d’un immeuble d’habitation ont sollicité du juge administratif l’annulation du permis de construire délivré par la commune à la SCCV.

Par un courrier du 11 janvier 2019, le greffier en chef du Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise a demandé aux requérants de produire les justificatifs de notification de leur requête à la commune et au pétitionnaire dans les conditions qu’exigés par l’article R.600-1 du code de l’urbanisme.

Les requérants n’ayant pas donné de suite à cette demande de la juridiction, par une ordonnance du 4 septembre 2019, le Tribunal a rejeté leurs conclusions comme manifestement irrecevables (R.221-1 4° du code de justice administrative)

TA Cergy-Pontoise, 04.09.2019, Ord. n°1812405.

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Refus de permis de construire et précisions sur le déclenchement du délai contentieux – Melun

Recours en annulation dirigé contre un refus de permis de construire et précisions sur le déclenchement du délai contentieux de deux mois pour saisir le juge administratif

Une décision de refus de permis de construire, faite à l’adresse indiquée par le pétitionnaire sur le formulaire CERFA de demande de permis de construire, est réputée avoir été notifiée même si le pli est revenu « N’habite pas à l’adresse indiquée ». Toutefois, si la Commune a procédé à une nouvelle notification, mentionnant les voies et délais de recours, avant l’expiration du délai contentieux déclenché par la première notification, la deuxième notification fait à nouveau courir un délai de deux mois pour saisir le juge administratif (Cf : CE, 10 mai 2017, n°396279),

Par une requête enregistrée le 10 juillet 2017, la SCI D. a sollicité l’annulation du refus de la commune de lui délivrer un permis de construire pour un bâtiment à usage d’entrepôt et d’atelier de réparation.

Le juge administratif a estimé que le recours de la SCI D. n’était pas tardif car après la première notification, le Maire a procédé à une seconde notification, mentionnant les voies de recours, qui a fait courir à nouveau le délai contentieux à compter de cette seconde notification.

Le Tribunal Administratif de Melun a, ensuite, annulé le refus de permis de construire pour insuffisance de motivation, la décision visant en droit les articles du Plan d’Occupation des sols qui ont été méconnus, sans préciser en fait et en droit, d’une part, les aspects du projet concernés par les non-conformités et, d’autre part, les dispositions exactes de l’article qui ont été méconnus.

TA Melun, 05.07.2019, n°1705545

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Permis de construire portant sur un projet de construction d’une maison individuelle

Un permis de construire une maison individuelle vaut permis de démolir l’entrepôt existant dès lors que le dossier de demande mentionnait explicitement que le pétitionnaire a entendu également sollicité une autorisation de démolir (application décision récente du Conseil d’Etat : CE, 24 avril 2019, n°420965).

Un permis de construire n’est pas un acte d’application du Plan Local d’Urbanisme.

Le moyen tiré de l’exception d’illégalité du Plan Local d’Urbanisme dirigé contre un permis de construire est inopérant, sauf si le requérant démontre que cette autorisation de construire est illégale au regard du document d’urbanisme immédiatement antérieur

Par une requête enregistrée le 3 février 2017, Madame et Monsieur H. ont sollicité, d’une part, l’annulation du permis de construire délivré à leurs voisins en vue de l’édification d’une maison individuelle et de la démolition d’un entrepôt et, d’autre part, la mise à la charge de la Commune une somme de 2 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Le Tribunal a estimé que le permis de construire attaqué valait bien également permis de démolir en application de l’article L.451-1 du code de l’urbanisme et ce, dès lors que le plan de masse et de coupe de l’existant ainsi que la notice descriptive du projet mentionnaient bien l’entrepôt à démolir.

Par ailleurs, il a écarté le moyen tiré de l’exception d’illégalité du Plan Local d’Urbanisme dirigé contre l’arrêté attaqué, dès lors que les requérants ne justifiaient ni même n’alléguaient que le permis délivré aurait été illégal au regard du document d’urbanisme immédiatement antérieur.

La Cour Administrative d’Appel de Nantes rejette la requête de Madame et Monsieur H et a mis à leur charge une somme de 750 euros à verser à chacun des défendeurs, la Commune et le pétitionnaire, en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

TA Versailles, 20.09.2019, n°1700753-3

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URBANISME – Annulation d’un arrêté portant certificat d’urbanisme opérationnel négatif

Le projet de création d’un accès à une maison d’habitation, débouchant sur une route départementale, à la sortie d’une courbe et près d’un carrefour ne porte pas atteinte à la sécurité publique dès lors que la courbe est peu prononcée, que la vitesse est limitée à 50 km/heure, et que la présence d’un carrefour et d’un passage piéton sont de nature à inciter les automobilistes à la vigilance sur une route départementale peu fréquentée et non accidentogène.

Par un arrêté en date du 20 décembre 2017, la Commune de B. a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel négatif à M. B. au motif que l’accès à la maison d’habitation projetée porterait atteinte à  la sécurité publique et qu’une extension de réseaux serait nécessaire.

Monsieur B. a contesté l’arrêté, estimant que la dangerosité alléguée n’est pas établie et qu’un simple branchement à moins de 100 m était possible.

Le tribunal administratif de CAEN a considéré que la présence à proximité immédiate d’un carrefour, d’un passage piéton et la situation en sortie de courbe ne constituaient pas un danger pour la sécurité publique.

Partant, il a prononcé l’annulation de l’arrêté portant certificat d’urbanisme négatif et enjoint à la commune de B. de réexaminer la demande du pétitionnaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du jugement.

TA CAEN, 21.03.2019, n° 1800263

MOTS-CLÉS : Urbanisme, certificat d’urbanisme, négatif, risque pour la sécurité des usagers, route départementale, avis défavorable du département, extension de réseau, juriadis, avocat

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URBANISME – Indemnisation suite à refus de permis de construire illégal

Les frais engagés par un promoteur auprès d’un cabinet d’architecture correspondant, en tout ou partie, aux frais de présentation de la demande de permis de construire qui a donné lieu au refus illégal, doivent être mis à la charge de la Commune qui a délivré ledit refus de permis de construire illégal.

Par un arrêté en date du 18 octobre 2011, la Commune de D. a refusé de délivrer à la Société M. un permis de construire la construction de deux immeubles d’habitation.

Par un arrêt définitif en date du 24 mars 2016, la Cour Administrative d’Appel de Douai a confirmé l’illégalité du refus de permis de construire du 18 octobre 2011.

La Société M., porteur du projet immobilier, a sollicité l’indemnisation de ses préjudices devant le Tribunal Administratif de ROUEN.

Ce dernier a accepté d’indemniser les frais engagés par la Société M. auprès d’un cabinet d’architecture correspondant, en tout ou partie, aux frais de présentation de la demande de permis de construire qui a donné lieu au refus illégal, sur la base des devis acceptés et notes d’honoraires fournis.

Les Juges ont estimé que ces frais devaient être mis à la charge de la Commune qui a délivré ledit refus de permis de construire illégal.

TA ROUEN, 06.11.2018, n° 1701684

MOTS-CLÉS : Urbanisme, refus de permis de construire illégal, indemnisation, frais de présentation de la demande de permis de construire, cabinet d’architecture, devis acceptés, juriadis, avocat