Avocat Caen

Refus d’un permis de construire pour un immeuble d’habitation

Recours en annulation contre un permis de construire pour un immeuble d’habitation et obligation de notification du recours en annulation à la commune et au pétitionnaire, dans le délai de 15 jours à compter de l’enregistrement de la requête

Défaut de production par les requérants des justificatifs de la notification du recours contentieux au pétitionnaire et à la commune, exigée par l’article R.600-1 du code de l’urbanisme

Par une requête enregistrée le 26 novembre 2018, Monsieur K. et d’autres requérants, tous voisins du projet de construction d’un immeuble d’habitation ont sollicité du juge administratif l’annulation du permis de construire délivré par la commune à la SCCV.

Par un courrier du 11 janvier 2019, le greffier en chef du Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise a demandé aux requérants de produire les justificatifs de notification de leur requête à la commune et au pétitionnaire dans les conditions qu’exigés par l’article R.600-1 du code de l’urbanisme.

Les requérants n’ayant pas donné de suite à cette demande de la juridiction, par une ordonnance du 4 septembre 2019, le Tribunal a rejeté leurs conclusions comme manifestement irrecevables (R.221-1 4° du code de justice administrative)

TA Cergy-Pontoise, 04.09.2019, Ord. n°1812405.

Contactez Juriadis Avocats Caen

Avocat Caen

Refus de permis de construire et précisions sur le déclenchement du délai contentieux – Melun

Recours en annulation dirigé contre un refus de permis de construire et précisions sur le déclenchement du délai contentieux de deux mois pour saisir le juge administratif

Une décision de refus de permis de construire, faite à l’adresse indiquée par le pétitionnaire sur le formulaire CERFA de demande de permis de construire, est réputée avoir été notifiée même si le pli est revenu « N’habite pas à l’adresse indiquée ». Toutefois, si la Commune a procédé à une nouvelle notification, mentionnant les voies et délais de recours, avant l’expiration du délai contentieux déclenché par la première notification, la deuxième notification fait à nouveau courir un délai de deux mois pour saisir le juge administratif (Cf : CE, 10 mai 2017, n°396279),

Par une requête enregistrée le 10 juillet 2017, la SCI D. a sollicité l’annulation du refus de la commune de lui délivrer un permis de construire pour un bâtiment à usage d’entrepôt et d’atelier de réparation.

Le juge administratif a estimé que le recours de la SCI D. n’était pas tardif car après la première notification, le Maire a procédé à une seconde notification, mentionnant les voies de recours, qui a fait courir à nouveau le délai contentieux à compter de cette seconde notification.

Le Tribunal Administratif de Melun a, ensuite, annulé le refus de permis de construire pour insuffisance de motivation, la décision visant en droit les articles du Plan d’Occupation des sols qui ont été méconnus, sans préciser en fait et en droit, d’une part, les aspects du projet concernés par les non-conformités et, d’autre part, les dispositions exactes de l’article qui ont été méconnus.

TA Melun, 05.07.2019, n°1705545

Avocat Caen

Permis de construire portant sur un projet de construction d’une maison individuelle

Un permis de construire une maison individuelle vaut permis de démolir l’entrepôt existant dès lors que le dossier de demande mentionnait explicitement que le pétitionnaire a entendu également sollicité une autorisation de démolir (application décision récente du Conseil d’Etat : CE, 24 avril 2019, n°420965).

Un permis de construire n’est pas un acte d’application du Plan Local d’Urbanisme.

Le moyen tiré de l’exception d’illégalité du Plan Local d’Urbanisme dirigé contre un permis de construire est inopérant, sauf si le requérant démontre que cette autorisation de construire est illégale au regard du document d’urbanisme immédiatement antérieur

Par une requête enregistrée le 3 février 2017, Madame et Monsieur H. ont sollicité, d’une part, l’annulation du permis de construire délivré à leurs voisins en vue de l’édification d’une maison individuelle et de la démolition d’un entrepôt et, d’autre part, la mise à la charge de la Commune une somme de 2 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Le Tribunal a estimé que le permis de construire attaqué valait bien également permis de démolir en application de l’article L.451-1 du code de l’urbanisme et ce, dès lors que le plan de masse et de coupe de l’existant ainsi que la notice descriptive du projet mentionnaient bien l’entrepôt à démolir.

Par ailleurs, il a écarté le moyen tiré de l’exception d’illégalité du Plan Local d’Urbanisme dirigé contre l’arrêté attaqué, dès lors que les requérants ne justifiaient ni même n’alléguaient que le permis délivré aurait été illégal au regard du document d’urbanisme immédiatement antérieur.

La Cour Administrative d’Appel de Nantes rejette la requête de Madame et Monsieur H et a mis à leur charge une somme de 750 euros à verser à chacun des défendeurs, la Commune et le pétitionnaire, en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

TA Versailles, 20.09.2019, n°1700753-3

Avocat Caen

URBANISME – Annulation d’un arrêté portant certificat d’urbanisme opérationnel négatif

Le projet de création d’un accès à une maison d’habitation, débouchant sur une route départementale, à la sortie d’une courbe et près d’un carrefour ne porte pas atteinte à la sécurité publique dès lors que la courbe est peu prononcée, que la vitesse est limitée à 50 km/heure, et que la présence d’un carrefour et d’un passage piéton sont de nature à inciter les automobilistes à la vigilance sur une route départementale peu fréquentée et non accidentogène.

Par un arrêté en date du 20 décembre 2017, la Commune de B. a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel négatif à M. B. au motif que l’accès à la maison d’habitation projetée porterait atteinte à  la sécurité publique et qu’une extension de réseaux serait nécessaire.

Monsieur B. a contesté l’arrêté, estimant que la dangerosité alléguée n’est pas établie et qu’un simple branchement à moins de 100 m était possible.

Le tribunal administratif de CAEN a considéré que la présence à proximité immédiate d’un carrefour, d’un passage piéton et la situation en sortie de courbe ne constituaient pas un danger pour la sécurité publique.

Partant, il a prononcé l’annulation de l’arrêté portant certificat d’urbanisme négatif et enjoint à la commune de B. de réexaminer la demande du pétitionnaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du jugement.

TA CAEN, 21.03.2019, n° 1800263

MOTS-CLÉS : Urbanisme, certificat d’urbanisme, négatif, risque pour la sécurité des usagers, route départementale, avis défavorable du département, extension de réseau, juriadis, avocat

Avocat Caen

URBANISME – Indemnisation suite à refus de permis de construire illégal

Les frais engagés par un promoteur auprès d’un cabinet d’architecture correspondant, en tout ou partie, aux frais de présentation de la demande de permis de construire qui a donné lieu au refus illégal, doivent être mis à la charge de la Commune qui a délivré ledit refus de permis de construire illégal.

Par un arrêté en date du 18 octobre 2011, la Commune de D. a refusé de délivrer à la Société M. un permis de construire la construction de deux immeubles d’habitation.

Par un arrêt définitif en date du 24 mars 2016, la Cour Administrative d’Appel de Douai a confirmé l’illégalité du refus de permis de construire du 18 octobre 2011.

La Société M., porteur du projet immobilier, a sollicité l’indemnisation de ses préjudices devant le Tribunal Administratif de ROUEN.

Ce dernier a accepté d’indemniser les frais engagés par la Société M. auprès d’un cabinet d’architecture correspondant, en tout ou partie, aux frais de présentation de la demande de permis de construire qui a donné lieu au refus illégal, sur la base des devis acceptés et notes d’honoraires fournis.

Les Juges ont estimé que ces frais devaient être mis à la charge de la Commune qui a délivré ledit refus de permis de construire illégal.

TA ROUEN, 06.11.2018, n° 1701684

MOTS-CLÉS : Urbanisme, refus de permis de construire illégal, indemnisation, frais de présentation de la demande de permis de construire, cabinet d’architecture, devis acceptés, juriadis, avocat

Avocat Caen

URBANSIME – Entretien d’un cours d’eau

Un courrier désignant des particuliers comme les propriétaires d’une parcelle mitoyenne à un cours d’eau, et leur demandant d’en assurer l’entretien, revêt le caractère d’une décision faisant grief, et doit dès lors être signé par une autorité compétente.

La Commune de A a notifié à Monsieur et Madame R, par courrier en date du 31 juillet 2017, un arrêté du 4 juillet 2017 fixant la période d’entretien des cours d’eau de la M et a enjoint aux propriétaires riverains de respecter leurs obligations dans les délais prescrits.

Le Tribunal Administratif de CAEN a estimé que dans la mesure où ce courrier du 31 juillet 2017 désignait Monsieur et Madame R. comme les propriétaires d’une parcelle mitoyenne à un cours d’eau, et leur demandait d’en assurer l’entretien, ce courrier revêtait le caractère d’une décision faisant grief.

En l’espèce, ce courrier a été annulé par la Juridiction, comme ayant été signé par une autorité incompétente. En effet, il avait été signé par le 1er adjoint au Maire, lequel n’avait pas reçu délégation du Maire pour signer une telle décision.

TA CAEN, 13.09.2018, n° 1701479

MOTS-CLÉS : Urbanisme, entretien d’un cours, courrier de notification, décision faisant grief, autorité compétente, juriadis, avocat

Avocat Caen

URBANISME Nantes – Permis de construire

La construction d’un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l’objet d’une seule autorisation de construire, sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés.

En revanche, des constructions distinctes, sans lien physiques et fonctionnelles entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

CAA NANTES, 13 juillet 2018, n°17NT02877 et 17NT02880

MOTS-CLÉS : Permis de construire, ensemble immobilier unique, liens physiques, fonctionnels.

Avocat Caen

URBANISME – PERMIS DE CONSTRUIRE ET R 431-16 DU CODE DE L’URBANISME

Les dispositions des articles R 111-20 et R 111-20-1 du code de la construction et de l’habitation relatives aux caractéristiques thermiques des bâtiments, auxquelles renvoi l’article R 431-16 du code de l’urbanisme, imposent la production par le pétitionnaire à l’appui de sa demande de permis de construire, d’un document attestant de la prise en compte de la réglementation thermique  selon les formes prévues par arrêté ministériel du 11 octobre 2011. Il résulte des dispositions précitées que l’attestation prévue à l’article R 431-16 du code de l’urbanisme doit être établie par le seul maitre d’ouvrage.

En l’espèce, il ressortait des pièces du dossier que l’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique avait été établie et signée par une Société qui n’était pas le maitre d’ouvrage.

Ce vice a cependant été régularisé par la production d’un permis de construire modificatif en cours d’instance.

 

TA CAEN, 30 mars 2018, n°1701167

MOTS-CLÉS : Permis de construire, R 431-16, code de l’urbanisme, attestation, réglementation thermique, signature

Avocat Caen

URBANISME – Permis de construire et affichage

Après avoir rappelé les dispositions des articles R 600-1, R 600-2, R 424-15 et A 424-15 du code de l’urbanisme, le Tribunal a relevé qu’il ressortait du plan cadastral annexé aux constats d’huissiers et du plan de masse du projet que l’affichage du permis avait été placé sur le portait fermant l’entrée principale du terrain d’assiette, en bordure de voie publique, que le panneau était au format réglementaire, soit supérieur à 80cm de hauteur, sans que les circonstances que le nom de l’enseigne du magasin objet du projet soit inscrit en grosses lettres sur ce panneau et que les mentions relatives aux conditions d’un recours administratif et contentieux soient écrits en petits caractères aient d’incidence sur la régularité de l’affichage, qui ne prévoient pas de règle portant sur la taille des caractères utilisés. L’affichage a ainsi été considéré comme étant régulier et comme ayant permis à faire courir les délais de recours contentieux.

 

TA CAEN, 21 février 2018, n°1700945

MOTS-CLÉS : Permis de construire, affichage, panneau, voies et délais de recours, petits caractères, juriadis, avocat

PLANS LOCAUX D’URBANISME – Irrégularité dans le déroulement de l’enquête publique

Il résulte des articles L 123-13 et R 123-13 du code de l’environnement que, tout au long de la durée de l’enquête publique, un registre est tenu à la disposition du public pour que celui-ci puisse y consigner, le cas échéant, ses observations ou propositions, sans préjudice des permanences annoncées au cours desquelles le Commissaire Enquêteur ou un membre de la Commission d’Enquête reçoit en personne les observations et propositions écrites ou orales du public.

La circonstance que le Commissaire Enquêteur ait exigé qu’aucune annotation ne soit portée sur le registre d’enquête hors sa présence, pratique corroborée par le témoignage de deux personnes qui s’en sont plaintes, a eu pour conséquence que pendant la durée de l’enquête, les personnes désireuses de présenter leurs observations ou propositions en les consignant sur le registre d’enquête n’ont pu le faire qu’en présence du Commissaire Enquêteur, soit seulement lors de quatre permanences, durant trois heures au cours de chacune de ces quatre journées.

La méconnaissance de l’article R 123-13 du code de l’environnement a nécessairement eu pour effet de limiter la participation du public au processus de décision prévu à l’article L 123-13 du même code, ce qui doit entrainer l’annulation de la délibération approuvant le PLU.

 

TA CAEN, 6 décembre 2017, n°1700012

MOTS-CLÉS : Urbanisme, plan local d’urbanisme, enquête publique, registre, commissaire enquêteur, 123-13 du code de l’environnement, juriadis, avocat