DROIT COMMERCIAL – Clause Résolutoire et Bail Commercial

Dans le cadre de la règlementation applicable en matière de bail commercial, l’article L.145-41 du Code de Commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

 Ce type de clause est particulièrement utile et de ce fait vivement recommandée. En effet, si l’une des parties ne respecte pas l’une ou l’autre des obligations découlant du contrat, l’autre partie peut alors lui faire signifier, par huissier de justice donc, un commandement d’avoir à la ou les respecter et ce, dans un délai d’un mois, à défaut sinon de voir acquise la clause résolutoire. Il suffira alors ensuite de saisir le juge des Référés (Juge de l’urgence et de l’évidence) aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la disparition du bail commercial.

 Point de vigilance : si le débiteur de l’obligation s’exécute dans le délai d’un mois du commandement, la clause résolutoire ne pourra par contre pas jouer.

 Dans l’hypothèse où le bail commercial n’inclut pas de clause résolutoire, celui qui souhaite se prévaloir d’un manquement de l’autre partie, prenons pour exemple le cas d’un bailleur dont le locataire ne paie pas ses loyers, pourra :

– initier une procédure, non pas devant le juge des référés mais devant le tribunal statuant sur le fond aux fins de voir prononcer une résiliation judiciaire (et non pour voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire) aux torts du débiteur pour manquement aux charges et obligations prévues par le bail commercial, la procédure étant nettement plus longue avec à l’issue un aléa judiciaire en ce que le tribunal peut considérer que le manquement reproché au débiteur ne suffit pas pour prononcer une résiliation judiciaire (le locataire peut par exemple se défendre en faisant valoir de son côté un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination autorisée dans l’acte, expliquant qu’il n’ait pas payer tous les loyers).

 – envisager, à l’issue du bail (au terme des 9 ans par exemple, étant précisé qu’un bail commercial peut être d’une durée supérieure), de donner congé sans offre de renouvellement au motif justement que son locataire défaillant a manqué à ses obligations contractuelles. En procédant ainsi, le bailleur peut en outre espérer pouvoir s’exonérer du règlement de l’indemnité d’éviction normalement due au locataire diligent afin de compenser le préjudice lié à la disparition du fonds de commerce, propriété du locataire et non du bailleur des murs. En effet, sans le droit au bail et donc le droit d’exercer une activité au sein des murs appartenant au bailleur, il ne peut y avoir de fonds de commerce. Ceci étant, il sera alors fort probable que le locataire ne l’entende pas ainsi et initie une procédure pour se voir reconnaître le droit à percevoir une indemnité d’éviction, ce qui sera laissé à l’appréciation du Tribunal.

 Il est donc indispensable d’inclure dans un bail commercial une clause résolutoire, étant enfin rappelé que la partie qui s’en prévaut au terme d’un commandement a le choix par suite de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire et donc aux effets qui y sont attachés quand bien même l’autre partie, débitrice de l’obligation non respectée, ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois.

 La Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt en date du 27 avril 2017 (Cass. Civ. 3ème, 27 avril 2007, n°16-13625).

 Dans cette affaire, un bailleur avait fait délivrer à un locataire un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le règlement de loyers impayés. Le locataire ne s’étant pas exécuté dans le délai d’un mois, le bailleur l’a assigné en référé mais en demandant uniquement le paiement d’une provision (le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer une condamnation au versement d’une somme mais seulement d’une provision) à valoir sur les loyers impayés. Le locataire, à priori heureux de pouvoir quitter les locaux au plus vite, a cru pouvoir faire dresser un état des lieux par un huissier en lui rendant simultanément les clés, ce qui l’a amené à se prévaloir devant le juge, pour son propre bénéfice donc, de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé et de considérer le bail résilié au terme du délai d’un mois fixé par le commandement.

La Cour de Cassation n’a pas partagé l’enthousiasme du locataire, rappelant que seul le bailleur pouvait s’en prévaloir puisqu’à l’origine du commandement, ce qu’il n’avait d’ailleurs pas fait puisqu’il avait uniquement sollicité le paiement d’une provision et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Nicolas DELAPLACE pour la SELARL JURIADIS

Défaut d’urgence dans le cadre d’un référé suspension

Lorsque le Juge des référés, saisi de conclusions tendant à la suspension d’une décision administrative, recherche si la condition d’urgence est remplie,

il lui appartient de rapprocher les motifs invoqués par les requérants pour soutenir qu’il est satisfait à cette condition, et la diligence avec laquelle ils ont introduit ces conclusions ;

en l’absence de circonstances particulières tenant notamment à l’évolution de la situation de droit ou de fait postérieurement à l’introduction des conclusions d’annulation.

Ce rapprochement peut conduire le juge des référés à estimer que la demande de suspension ne satisfait pas à la condition d’urgence et à rejeter la requête sur le fondement de l’article L 522-3 du code de justice administrative.

MOTS-CLÉS : référé suspension, urgence, L 522-3 du code de justice administrative,

La SELARL JURIADIS vous souhaite une excellente année 2017 !

  • les avocats de Cherbourg,
  • les avocats de Caen,
  • les avocats de La Haye,
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  • les avocats de Rouen,
  • les avocats de Paris

vous souhaitent de passer une très belle année 2017.

URBANISME – L’organisation d’autres formes de concertation en sus des modalités définies par la délibération prescrivant l’élaboration d’un PLU, n’a pas pour effet d’entacher d’illégalité la délibération approuvant ledit PLU

La Cour Administrative d’Appel de NANTES a rappelé qu’il résulte des dispositions de l’article L.300-2, I, du Code de l’Urbanisme, que la légalité d’une délibération approuvant un Plan Local d’Urbanisme ne saurait être contestée au regard des modalités de la procédure de concertation qui l’a précédée, dès lors que celles-ci ont respecté les modalités définies par la délibération prescrivant l’élaboration de ce document d’urbanisme.

La Cour a également précisé que l’organisation d’autres formes de concertation, en plus des modalités définies par la délibération prescrivant l’élaboration du document d’urbanisme, n’avait pas pour effet d’entacher d’illégalité la délibération approuvant le Plan Local d’Urbanisme.

En l’espèce, la Cour a jugé que l’organisation de modalités de concertation supplémentaires, non prévues par la délibération prescrivant l’élaboration du PLU, telles que l’organisation de plusieurs réunions de quartiers, la création d’une commission d’urbanisme, ou la tenue d’une exposition publique consacrée au PADD, n’avait pas eu pour effet d’entacher d’illégalité la délibération approuvant le PLU.

CAA Nantes, 28 décembre 2016, n° 15NT00579

MOTS-CLÉS : Urbanisme, Plan Local d’Urbanisme, Concertation, Modalités de concertation supplémentaires, juriadis, avocat

 

POLICE ADMINISTRATIVE SPECIALE – Mise en balance de l’intérêt de l’exécution de la décision attaquée et de l’intérêt de sa suspension

Pour décider s’il y a lieu ou non de suspendre l’exécution d’une décision, le Juge peut mettre en balance l’intérêt de l’exécution de la décision et de l’intérêt de sa suspension, à savoir les effets de la mesure prise par l’Administration et les effets de la mesure que le requérant lui demande de prendre. Le Juge doit ainsi s’assurer que l’urgence à suspendre est contrebalancée par l’urgence à poursuivre.

Dans cette espèce, le Juge des Référés du Tribunal Administratif de CAEN a considéré qu’eu égard à la gravité des manquements relevés et à leur caractère systématiques, ainsi qu’aux tarifs très bas pratiqués, les décisions contestées – retrait d’une autorisation d’enseigner en matière de formation de permis bateaux et suspension de l’agrément de la société de formation à la conduite des bateaux de plaisance à moteur – comme répondant à l’évidente nécessité de faire respecter les exigences impérieuses de la sécurité des candidats au permis bateaux ainsi que de mettre fin à des atteintes manifestes à la concurrence.

Les diverses circonstances dont faisaient part les requérants, à savoir notamment une perte de chiffre d’affaires de 40% et une atteinte grave à l’image de la société, ne sont pas de nature à caractériser une urgence au sens de l’article L 521-1 du CJA compte tenu de la gravité de leurs comportements à l’égard des candidats au permis bateau et des entreprises concurrentes.

La condition d’urgence a ainsi été considérée comme n’étant pas satisfaite.

TA CAEN , référé, 21 décembre 2016, n°1602329

MOTS-CLÉS : référé, urgence, effets de la décision, effets de la suspension de la décision, juriadis, avocat

ACTION EN DEMOLITION

1) La demande tendant à ce qu’il soit sursis à statuer en attendant que les juridictions administratives aient statué sur la légalité d’une autorisation d’urbanisme doit être formulée, dans le cadre d’une action en démolition au titre de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme, devant le juge de la mise en état et dès le moment où une requête est introduite devant les juridictions administratives.

2) L’article L 480-13 du code de l’urbanisme limite la compétence du juge judiciaire pour prononcer la démolition de l’ouvrage que si le permis de construire a été annulé de manière définitive par les juridictions administratives et que la construction a été réalisé dans l’une des zones listées au sein de ce même article.

3) Si des demandes de dommages intérêts peuvent être formulées à l’encontre du constructeur au titre de l’article L 480-13 2° du code de l’urbanisme, ce n’est qu’à la condition que le permis ait été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par les juridictions administratives.

Si une même demande peut être formulée à l’encontre de toute personne au titre de l’article 1382 du code civil, c’est à la condition qu’une faute soit démontrée et qu’il existe en préjudice certain et actuel en lien direct avec celle-ci.

 

Par arrêté en date du 17 décembre 2009, Monsieur D… a été autorisé à réaliser une maison d’habitation sur le territoire d’une Commune de la Manche.

Des habitants de ladite Commune ont saisi le Tribunal Administratif de CAEN d’une requête en annulation à l’encontre de cet arrêté.

Si les juges de première instance ont conclu au rejet de cette requête, la Cour Administrative d’Appel de NANTES, saisie du litige, a prononcé l’annulation du Jugement attaqué ainsi et de l’arrêté en date du 17 décembre 2009.

La construction était néanmoins achevée à la date à laquelle ont statué les juges d’appel.

Un nouvel arrêté a été pris le 17 juillet 2014, accordant un permis de construire à Monsieur et Madame C…, nouveaux propriétaires de la maison édifiée, pour une construction identique.

Saisi d’une requête en annulation à l’encontre de cet arrêté, le Tribunal Administratif de CAEN a par Jugement en date du 6 mai 2015, rejeté les demandes formulées par les mêmes voisins.

Si cette affaire a été portée devant la Cour Administrative d’Appel de NANTES, elle ne s’est pas encore prononcée sur la légalité de ce dernier arrêté.

Certains voisins ont néanmoins saisi le Tribunal de Grande Instance de COUTANCES le 3 avril 2014 sur le fondement des articles 1382 du code civil et L 480-13 du code de l’urbanisme aux fins d’ordonner la démolition de l’ouvrage réalisé et de condamner Monsieur et Madame C… ou à défaut la SARL D… à leur verser la somme de 50.000€ de dommages et intérêts.

Ceux-ci ont par ailleurs demandé, au sein de leurs écritures postérieures de février 2015 et 2016, qu’un sursis à statuer soit adopté dans l’attente de la décision de la Cour Administrative d’Appel de NANTES.

Le Tribunal de Grande Instance de COUTANCE a procédé en trois temps.

 

1) Il a ainsi tout d’abord considéré, au visa des articles 378, 73 et 771 du code de procédure civile, que la requête enregistrée devant le Tribunal Administratif était postérieure à leur assignation devant les juridictions civiles, de sorte qu’ils ne pouvaient valablement pas soulever le sursis à statuer avant leur défense au fond.

Néanmoins, le Tribunal considère qu’il leur revenait de soulever l’exception d’incompétence tenant à la procédure initiée devant le Tribunal Administratif dès l’introduction de leur requête devant cette juridiction, et ce devant le juge de la mise en état.

Or, cette demande n’apparait que dans les écritures de février 2015, après défense au fond, et n’a pas été faite devant le juge de la mise en état, qui a compétence exclusive pour statuer sur cette exception de compétence.

Il en conclut que la demande de sursis à statuer sollicitée après défense au fond, et devant le Tribunal de Grande Instance, alors que la cause de cette demande est postérieure à la saisine du juge de la mise en état, doit être déclarée irrecevable.

 

2) S’agissant de la demande de démolition, il est rappelé que l’article L 480-13 du code de l’urbanisme limite la compétence du juge judiciaire pour prononcer la démolition de l’ouvrage que si le permis de construire a été annulé de manière définitive par les juridictions administratives et que la construction a été réalisé dans l’une des zones listées au sein de ce même article.

En l’espèce, le Tribunal relève d’une part, que si le premier permis de construire a été annulé de manière définitive, il n’est est pas de même pour le second permis, qui lui est toujours valide.

Il est ajouté que même si celui-ci parait similaire, il n’intervient pour autant pas dans les mêmes circonstances ni avec les mêmes parties et le Tribunal Administratif de CAEN n’a pas opposé l’autorité de la chose jugée lorsqu’elle a eu à connaitre de la seconde autorisation.

Aucune décision définitive ne permet donc à ce jour d’établir l’illégalité de celle-ci, qui seule, pourrait mener la juridiction judiciaire à prononcer la démolition de la construction.

En tout état de cause et d’autre part, il est précisé que les pièces versées au débat ne permettent nullement de justifier que la construction se trouverait dans l’une des zones limitativement listées à l’article L 480-13 du code de l’urbanisme.

C’est ainsi que la demande de démolition de la construction a été rejetée.

 

3) Concernant enfin les demandes de dommages et intérêts formulées par les voisins, celles fondées sur l’article L 480-13 2° ont été rejetées d’une part en ce qu’elles étaient dirigées contre les nouveaux propriétaires du bien puisque le 2° dudit article ne vise que les constructeurs, et d’autre part en ce qu’elles étaient dirigées contre ledit constructeur, puisque le second permis n’a pas été annulé ou déclaré illégal.

Il en a été de même pour celles fondées sur l’article 1382 du code civil, puisqu’aucune faute de la part de Monsieur et Madame C… et de la SARL D… ne pouvait être identifiée : le fait pour les premiers de déposer une nouvelle demande de permis de construire, alors qu’ils connaissaient l’issue de la procédure engagée à l’encontre de l’arrêté 2009 ne suffit pas à démontrer une faute.

La faute de la SARL D… n’est pas non plus justifiée, d’autant plus que la procédure initiée devant les juridictions administratives était dirigée contre Monsieur D… et non la SARL D…, ayant une personnalité juridique distincte, à laquelle il est aujourd’hui demandé réparation.

Ainsi, faute d’établir en quoi cette société, qui a vendu la maison à Monsieur et Madame C… aurait commis une faute avec le préjudice qu’ils allèguent, les voisins se sont vus déboutés de leurs demandes à l’encontre de cette société.

En tout état de cause, le Tribunal considère que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice certain et actuel en lien direct avec une faute ; les juges judiciaires se sont ici notamment fondés sur le fait que le Tribunal Administratif de CAEN avait jugé, le 6 mai 2015, que les requérants n’avaient pas intérêt à agir au titre de l’article L 600-1-2 du code de l’urbanisme – leur maison d’habitation se situe en effet à 410 mètres du projet et en sont séparés par des prés entrecoupés de haies bocagères et d’arbres de haute tige.

Cachée du voisinage par lesdites haies, la construction ne saurait être perçue comme une cause de dégradation de leur environnement ou de leur condition d’occupation et de jouissance de leur lieu de vie ; aucun élément produit ne justifiait par ailleurs d’une baisse de fréquentation du gîte des requérants et leur épuisement causé par les actions en justice qu’ils ont dû intenter ne peut justifier l’existence d’un quelconque préjudice moral, dès lors qu’ils ont eux-mêmes exercé les actions dont ils se plaignent des effets.

C’est ainsi que l’ensemble des demandes indemnitaires formulées par les voisins ont également été rejetées.

 

Références : TGI COUTANCES, 3 novembre 2016, affaire n°14/00814

Mots clés : Action en démolition, L 480-13 du code de l’urbanisme, dommages et intérêts, 1382 du code civil

 

DOMAINE PUBLIC – Référé suspension et décision de non-renouvellement d’une convention d’occupation du domaine public

Le juge des référés ne peut plus suspendre, après le terme d’un contrat à durée déterminée, la décision de ne pas renouveler ce contrat.
Monsieur X a conclu avec la commune de Y une convention pour l’occupation et l’exploitation d’un plan d’eau et d’une zone de loisirs affectés à l’usage direct du public. Cette convention d’occupation du domaine public communal a été signée pour une durée déterminée, ladite convention stipulant que celle-ci serait renouvelée tous les ans faute d’avoir été dénoncée 6 mois avant son expiration. Dans ce délai, la commune a décidé de ne pas renouveler la convention ainsi conclue. Monsieur X a demandé l’annulation de cette décision et en a également demandé la suspension par une requête déposée postérieurement à la prise d’effet du non-renouvellement du contrat.
Le juge des référés rejette la requête en  » considérant que le juge des référés ne peut plus suspendre, après le terme d’un contrat à durée déterminée, la décision de ne pas renouveler ce contrat ni, d’ailleurs, imposer le maintien provisoire de relations contractuelles au-delà de la date d’échéance de ce contrat… « .
Le juge estime ainsi que la demande de Monsieur X avait perdu son objet à la date à laquelle le juge des référés devait statuer.
Références : TA CAEN 19 mai 2016, requête N° 1600905.
Mots clés : domaine public, convention d’occupation, référé suspension, décision de non renouvellement, maintien provisoire de relations contractuelles, échéance du contrat.

FONCTION PUBLIQUE – Tentative de suicide et reconnaissance d’imputabilité au service

Un suicide ou une tentative de suicide peut constituer un accident de service.

Monsieur X a tenté de se suicider pendant son service après avoir été convoqué à un entretien par son responsable hiérarchique alors qu’il se trouvait fragilisé par des précédents échanges au cours de la même journée concernant l’organisation de son temps de travail et dans un contexte de conflits avec sa hiérarchie, à propos notamment d’une mutation qu’il n’avait pas souhaitée.

Son employeur, un SDIS, a décidé de lui refuser de reconnaitre l’imputabilité au service de cet accident.

Monsieur X a demandé au tribunal l’annulation de cette décision.

Le tribunal annule ce refus de reconnaissance de l’imputabilité au service de cette tentative de suicide en considérant que : « …un accident survenu sur le lieu et dans le temps du service, dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice par un fonctionnaire de ses fonctions ou d’une activité qui en constitue le prolongement normal, présente, en l’absence de faute personnelle ou de toute autre circonstance particulière détachant cet évènement du service, le caractère d’un accident de service ; qu’il en va ainsi lorsqu’un suicide ou une tentative de suicide intervient sur le lieu et dans le temps du service, en l’absence de circonstance particulière le détachant du service ; qu’il en va également ainsi , en dehors de ces hypothèses, si le suicide ou la tentative de suicide présente un lien direct avec le service ; qu’il appartient dans tous les cas au juge administratif, saisi d’une décision de l’autorité administrative compétente refusant de reconnaitre l’imputabilité au service d’un tel évènement, de se prononcer au vu des circonstances de l’espèce ».

Le tribunal a ainsi rappelé les cas dans lesquels un accident devait être considéré comme imputable au service, y compris s’agissant d’un suicide ou d’une tentative de suicide.

Il appartient au Juge de se prononcer au vu des circonstances de l’espèce.

En l’occurrence, le tribunal a estimé que les conditions pour reconnaitre cette imputabilité étaient réunies.

Le Juge a par conséquent annulé la décision et a enjoint à l’employeur public de reconnaitre cette imputabilité au service en estimant que le SDIS se trouvait lié par sa décision.

Références : TA RENNES 31 Décembre 2015, requête N° 1304898.

Mots clés : accident de service, suicide et tentative de suicide, SDIS, reconnaissance imputabilité au service, injonction.