DROIT COMMERCIAL – Clause Résolutoire et Bail Commercial

Dans le cadre de la règlementation applicable en matière de bail commercial, l’article L.145-41 du Code de Commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

 Ce type de clause est particulièrement utile et de ce fait vivement recommandée. En effet, si l’une des parties ne respecte pas l’une ou l’autre des obligations découlant du contrat, l’autre partie peut alors lui faire signifier, par huissier de justice donc, un commandement d’avoir à la ou les respecter et ce, dans un délai d’un mois, à défaut sinon de voir acquise la clause résolutoire. Il suffira alors ensuite de saisir le juge des Référés (Juge de l’urgence et de l’évidence) aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la disparition du bail commercial.

 Point de vigilance : si le débiteur de l’obligation s’exécute dans le délai d’un mois du commandement, la clause résolutoire ne pourra par contre pas jouer.

 Dans l’hypothèse où le bail commercial n’inclut pas de clause résolutoire, celui qui souhaite se prévaloir d’un manquement de l’autre partie, prenons pour exemple le cas d’un bailleur dont le locataire ne paie pas ses loyers, pourra :

– initier une procédure, non pas devant le juge des référés mais devant le tribunal statuant sur le fond aux fins de voir prononcer une résiliation judiciaire (et non pour voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire) aux torts du débiteur pour manquement aux charges et obligations prévues par le bail commercial, la procédure étant nettement plus longue avec à l’issue un aléa judiciaire en ce que le tribunal peut considérer que le manquement reproché au débiteur ne suffit pas pour prononcer une résiliation judiciaire (le locataire peut par exemple se défendre en faisant valoir de son côté un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination autorisée dans l’acte, expliquant qu’il n’ait pas payer tous les loyers).

 – envisager, à l’issue du bail (au terme des 9 ans par exemple, étant précisé qu’un bail commercial peut être d’une durée supérieure), de donner congé sans offre de renouvellement au motif justement que son locataire défaillant a manqué à ses obligations contractuelles. En procédant ainsi, le bailleur peut en outre espérer pouvoir s’exonérer du règlement de l’indemnité d’éviction normalement due au locataire diligent afin de compenser le préjudice lié à la disparition du fonds de commerce, propriété du locataire et non du bailleur des murs. En effet, sans le droit au bail et donc le droit d’exercer une activité au sein des murs appartenant au bailleur, il ne peut y avoir de fonds de commerce. Ceci étant, il sera alors fort probable que le locataire ne l’entende pas ainsi et initie une procédure pour se voir reconnaître le droit à percevoir une indemnité d’éviction, ce qui sera laissé à l’appréciation du Tribunal.

 Il est donc indispensable d’inclure dans un bail commercial une clause résolutoire, étant enfin rappelé que la partie qui s’en prévaut au terme d’un commandement a le choix par suite de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire et donc aux effets qui y sont attachés quand bien même l’autre partie, débitrice de l’obligation non respectée, ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois.

 La Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt en date du 27 avril 2017 (Cass. Civ. 3ème, 27 avril 2007, n°16-13625).

 Dans cette affaire, un bailleur avait fait délivrer à un locataire un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le règlement de loyers impayés. Le locataire ne s’étant pas exécuté dans le délai d’un mois, le bailleur l’a assigné en référé mais en demandant uniquement le paiement d’une provision (le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer une condamnation au versement d’une somme mais seulement d’une provision) à valoir sur les loyers impayés. Le locataire, à priori heureux de pouvoir quitter les locaux au plus vite, a cru pouvoir faire dresser un état des lieux par un huissier en lui rendant simultanément les clés, ce qui l’a amené à se prévaloir devant le juge, pour son propre bénéfice donc, de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé et de considérer le bail résilié au terme du délai d’un mois fixé par le commandement.

La Cour de Cassation n’a pas partagé l’enthousiasme du locataire, rappelant que seul le bailleur pouvait s’en prévaloir puisqu’à l’origine du commandement, ce qu’il n’avait d’ailleurs pas fait puisqu’il avait uniquement sollicité le paiement d’une provision et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Nicolas DELAPLACE pour la SELARL JURIADIS

URBANISME – Permis de construire

La construction d’un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l’objet d’une seule autorisation de construire, sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés.

En revanche, des constructions distinctes, sans lien physiques et fonctionnelles entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

CAA NANTES, 13 juillet 2018, n°17NT02877 et 17NT02880

MOTS-CLÉS : Permis de construire, ensemble immobilier unique, liens physiques, fonctionnels.

RESPONSABILITE MEDICALE – Faute dans la réalisation de l’acte médical – juriadis avocat

La faute commise par le Centre Hospitalier dans la réalisation de l’acte médical, laquelle a de surcroît été à l’origine d’une infection nosocomiale est de nature à engager son entière responsabilité.

Monsieur L. a été admis au service des urgences du Centre Hospitalier du C. le 11 novembre 2010, avec une blessure à la jambe.

Alors que selon consensus professionnel, l’enclouage centro-médullaire est le traitement préconisé en cas de fracture ouverte de la jambe, le chirurgien a pratiqué une ostéosynthèse par une plaque Maconor S3 13 trous.

La pause de cette plaque a entraîné un décollement cutané à l’origine de troubles de vascularisation.

Le Tribunal Administratif de CAEN a estimé que la faute commise dans la réalisation de l’acte médical, de surcroît à l’origine d’une infection nosocomiale, était de nature à engager l’entière responsabilité de Centre Hospitalier.

TA CAEN, 07.06.2018, n° 1700131

MOTS-CLÉS : Responsabilité médicale, mauvaise indication opératoire, faute dans la réalisation de l’acte médical, infection nosocomiale, responsabilité, juriadis, avocat

ENVIRONNEMENT – Autorisation d’exploiter une ICPE, juriadis avocat

Intérêt à agir contre une autorisation d’exploiter une installation classée pour la protection de l’environnement

Un établissement commercial ne peut se voir reconnaître la qualité de tiers recevable à contester devant le juge une autorisation d’exploiter une ICPE délivrée à une entreprise que dans les cas où les inconvénients ou les dangers que le fonctionnement de l’installation classée présente pour les intérêts visés à l’article L 511-1 du code de l’environnement sont de nature à affecter par eux-mêmes les conditions d’exploitations de cet établissement.

Il appartient alors au Juge de vérifier si ledit établissement justifie d’un intérêt suffisamment direct lui donnant qualité pour demander l’annulation de l’autorisation en cause, compte tenu des inconvénients et dangers que présente pour lui l’installation classée, appréciés notamment en fonction de ses conditions de fonctionnement, de la situation des personnes qui le fréquentent ainsi que de la configuration des lieux.

TA CAEN, 03 mai 2018, n°1602358

MOTS-CLÉS : Environnement, Autorisation d’exploiter, ICPE, Installation classée pour la protection de l’environnement, intérêt à agir

 

FONCTION PUBLIQUE – Licenciement en fin de stage

Une décision de licenciement intervenue en fin de stage pour insuffisance professionnelle n’entre dans aucune catégorie de mesures qui doivent être motivées en application des articles L.211-2 et L.211-5 du Code des relations entre le Public et l’Administration.Madame P. sollicitait l’annulation d’une décision portant licenciement qui, selon elle, devait être regardée comme intervenue en cours de stage.

Les Premiers ont constaté que ladite décision a été prise à l’effet du 1er janvier 2016, après la date de l’expiration du stage, et en ont naturellement déduit qu’elle était intervenu en fin de stage, et non en cours de stage.

Ils ont estimé qu’une décision de licenciement intervenue en fin de stage pour insuffisance professionnelle n’entrait dans aucune catégorie de mesures qui devaient être motivées en application des articles L.211-2 et L.211-5 du Code des relations entre le Public et l’Administration. Ils ont donc écarté le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de ladite décision comme étant inopérant.

TA CAEN, 13.04.2018, n° 1601220

MOTS-CLÉS : Fonction Publique, licenciement pour insuffisance professionnelle, fin de stage, motivation, juriadis, avocat

FONCTION PUBLIQUE – Calcul des Congés Annuels – juriadis avocat

Si la durée de service hebdomadaire est calculée en moyenne sur une période de quatre mois, le calcul des congés annuels auxquels a droit l’agent doit être réalisé sur l’ensemble de l’année.

Monsieur C. sollicitait l’indemnisation de congés annuels qu’il aurait acquis au titre de l’année 2015.

Les Premiers Juges ont estimé que si la durée de service hebdomadaire est calculée en moyenne sur une période de quatre mois, le calcul des congés annuels auxquels à droit l’agent doit être réalisé sur l’ensemble de l’année, et non comme le prétend Monsieur C., sur la seule période de quatre mois précédant ses congés maladie.

Or, Monsieur C. avait calculé ses droits à congé sur la base d’une durée hebdomadaire erronée.

Les Premiers Juges ont donc, pour ce motif entre autres, rejeté la requête présentée par Monsieur C.

TA CAEN, 12.04.2018, n° 1700568

MOTS-CLÉS : Fonction Publique Hospitalière, congés annuels, mode de calcul, indemnisation, durée de service hebdomadaire, juriadis, avocat

URBANISME – PERMIS DE CONSTRUIRE ET R 431-16 DU CODE DE L’URBANISME

Les dispositions des articles R 111-20 et R 111-20-1 du code de la construction et de l’habitation relatives aux caractéristiques thermiques des bâtiments, auxquelles renvoi l’article R 431-16 du code de l’urbanisme, imposent la production par le pétitionnaire à l’appui de sa demande de permis de construire, d’un document attestant de la prise en compte de la réglementation thermique  selon les formes prévues par arrêté ministériel du 11 octobre 2011. Il résulte des dispositions précitées que l’attestation prévue à l’article R 431-16 du code de l’urbanisme doit être établie par le seul maitre d’ouvrage.

En l’espèce, il ressortait des pièces du dossier que l’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique avait été établie et signée par une Société qui n’était pas le maitre d’ouvrage.

Ce vice a cependant été régularisé par la production d’un permis de construire modificatif en cours d’instance.

 

TA CAEN, 30 mars 2018, n°1701167

MOTS-CLÉS : Permis de construire, R 431-16, code de l’urbanisme, attestation, réglementation thermique, signature

URBANISME – Permis de construire et affichage

Après avoir rappelé les dispositions des articles R 600-1, R 600-2, R 424-15 et A 424-15 du code de l’urbanisme, le Tribunal a relevé qu’il ressortait du plan cadastral annexé aux constats d’huissiers et du plan de masse du projet que l’affichage du permis avait été placé sur le portait fermant l’entrée principale du terrain d’assiette, en bordure de voie publique, que le panneau était au format réglementaire, soit supérieur à 80cm de hauteur, sans que les circonstances que le nom de l’enseigne du magasin objet du projet soit inscrit en grosses lettres sur ce panneau et que les mentions relatives aux conditions d’un recours administratif et contentieux soient écrits en petits caractères aient d’incidence sur la régularité de l’affichage, qui ne prévoient pas de règle portant sur la taille des caractères utilisés. L’affichage a ainsi été considéré comme étant régulier et comme ayant permis à faire courir les délais de recours contentieux.

 

TA CAEN, 21 février 2018, n°1700945

MOTS-CLÉS : Permis de construire, affichage, panneau, voies et délais de recours, petits caractères, juriadis, avocat

ASSAINISSEMENT COLLECTIF – Participation pour le financement de l’assainissement collectif

Il résulte de l’article L 1331-7 du code de la santé publique que le versement de la PFAC, remplaçant la PRE, a pour objet d’assurer le financement de la réalisation d’un réseau collectif d’assainissement et peut être imposé par la Collectivité aux propriétaires des immeubles soumis à l’obligation de raccordement au réseau public de collecte des eaux usées en application de l’article L 1331-1 du code de la santé publique afin de tenir compte de l’économie qu’ils réalisent en évitant une installation d’évacuation ou d’épuration individuelle réglementaire ou la mise aux normes d’une telle installation.

Il résulte également de ces dispositions que la délibération qui institue la participation pour le financement de l’assainissement collectif doit déterminer les modalités de son calcul.

CAA Nantes, 16 février 2018, n°16NT01156

MOTS-CLÉS : Participation pour le financement de l’assainissement collectif, PFAC, code la santé publique, juriadis, avocats.

RESPONSABILITE CONTRACTUELLE – Responsabilité contractuelle et reversement de recettes liées à la vente de billets pour un évènement sportif

La convention signée entre la requérante et un syndicat mixte, ayant pour objet de définir les conditions d’encaissement et de reversement des sommes perçues à la suite de la vente des billets d’entrée précisait que « dans le cadre de sa régie de recettes, le Syndicat met en vente, pour le compte de l’Association B…, les billets d’entrée pour le spectacle, en direct (numéraire ou chèque) ou via sa billetterie en ligne » et que « le Syndicat s’engage à reverser, au vu des différents récépissé et relevés bancaires, l’intégralité des sommes suite à la vente des billets d’entrée ».

Le Tribunal a considéré que si l’Association espérait, au vu du nombre de tickets imprimés, des recettes à hauteur de 195.000€, les stipulations précitées ne prévoyaient pas que le Syndicat verse à l’association une somme correspondant au prix de vente de l’intégralité des billets imprimés, mais seulement une somme correspondant aux recettes tirées de la vente des billets.

Le Tribunal écarte la circonstance que l’Association ait justifié des dépenses en produisant des factures pour mener à bien l’évènement concerné et que des précédente spectacles aient fait salle comble et retient qu’en produisant des photographies des gradins, au demeurant peu explicites quant au nombre de spectateurs et en affirmant que les souches de billets vendus et invendus auraient dû lui être restituées, l’Association ne démontrait pas que le Syndicat aurait méconnu ses obligations contractuelles et ne lui aurait versé qu’une part de la recette des spectacles, d’autant plus que la convention n’exigeait pas que les souches lui soient rendues.

C’est ainsi que le Tribunal retient que la requérante n’apporte aucun élément probant de nature à démontrer que le syndicat aurait vendus plus de billets que les 2.678 tickets annoncés.

 

TA CAEN, 15 décembre 2017, n°1700319

MOTS-CLÉS : Responsabilité contractuelle, stipulations contractuelles, vente de billets, recettes, juriadis, avocat