DROIT COMMERCIAL – Clause Résolutoire et Bail Commercial

Dans le cadre de la règlementation applicable en matière de bail commercial, l’article L.145-41 du Code de Commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

 Ce type de clause est particulièrement utile et de ce fait vivement recommandée. En effet, si l’une des parties ne respecte pas l’une ou l’autre des obligations découlant du contrat, l’autre partie peut alors lui faire signifier, par huissier de justice donc, un commandement d’avoir à la ou les respecter et ce, dans un délai d’un mois, à défaut sinon de voir acquise la clause résolutoire. Il suffira alors ensuite de saisir le juge des Référés (Juge de l’urgence et de l’évidence) aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la disparition du bail commercial.

 Point de vigilance : si le débiteur de l’obligation s’exécute dans le délai d’un mois du commandement, la clause résolutoire ne pourra par contre pas jouer.

 Dans l’hypothèse où le bail commercial n’inclut pas de clause résolutoire, celui qui souhaite se prévaloir d’un manquement de l’autre partie, prenons pour exemple le cas d’un bailleur dont le locataire ne paie pas ses loyers, pourra :

– initier une procédure, non pas devant le juge des référés mais devant le tribunal statuant sur le fond aux fins de voir prononcer une résiliation judiciaire (et non pour voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire) aux torts du débiteur pour manquement aux charges et obligations prévues par le bail commercial, la procédure étant nettement plus longue avec à l’issue un aléa judiciaire en ce que le tribunal peut considérer que le manquement reproché au débiteur ne suffit pas pour prononcer une résiliation judiciaire (le locataire peut par exemple se défendre en faisant valoir de son côté un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination autorisée dans l’acte, expliquant qu’il n’ait pas payer tous les loyers).

 – envisager, à l’issue du bail (au terme des 9 ans par exemple, étant précisé qu’un bail commercial peut être d’une durée supérieure), de donner congé sans offre de renouvellement au motif justement que son locataire défaillant a manqué à ses obligations contractuelles. En procédant ainsi, le bailleur peut en outre espérer pouvoir s’exonérer du règlement de l’indemnité d’éviction normalement due au locataire diligent afin de compenser le préjudice lié à la disparition du fonds de commerce, propriété du locataire et non du bailleur des murs. En effet, sans le droit au bail et donc le droit d’exercer une activité au sein des murs appartenant au bailleur, il ne peut y avoir de fonds de commerce. Ceci étant, il sera alors fort probable que le locataire ne l’entende pas ainsi et initie une procédure pour se voir reconnaître le droit à percevoir une indemnité d’éviction, ce qui sera laissé à l’appréciation du Tribunal.

 Il est donc indispensable d’inclure dans un bail commercial une clause résolutoire, étant enfin rappelé que la partie qui s’en prévaut au terme d’un commandement a le choix par suite de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire et donc aux effets qui y sont attachés quand bien même l’autre partie, débitrice de l’obligation non respectée, ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois.

 La Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt en date du 27 avril 2017 (Cass. Civ. 3ème, 27 avril 2007, n°16-13625).

 Dans cette affaire, un bailleur avait fait délivrer à un locataire un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le règlement de loyers impayés. Le locataire ne s’étant pas exécuté dans le délai d’un mois, le bailleur l’a assigné en référé mais en demandant uniquement le paiement d’une provision (le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer une condamnation au versement d’une somme mais seulement d’une provision) à valoir sur les loyers impayés. Le locataire, à priori heureux de pouvoir quitter les locaux au plus vite, a cru pouvoir faire dresser un état des lieux par un huissier en lui rendant simultanément les clés, ce qui l’a amené à se prévaloir devant le juge, pour son propre bénéfice donc, de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé et de considérer le bail résilié au terme du délai d’un mois fixé par le commandement.

La Cour de Cassation n’a pas partagé l’enthousiasme du locataire, rappelant que seul le bailleur pouvait s’en prévaloir puisqu’à l’origine du commandement, ce qu’il n’avait d’ailleurs pas fait puisqu’il avait uniquement sollicité le paiement d’une provision et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Nicolas DELAPLACE pour la SELARL JURIADIS